使い方ガイド

このツールの機能、画面の見方、不動産投資用語をまとめています。

1 このツールでできること

大分県・福岡県の投資用不動産（収益物件）を、複数の不動産ポータルサイトから自動的に情報を収集し、実質利回りを中心とした投資指標で一覧比較できるツールです。

データソース（3サイト）

健美家 LIFULL HOME'S SUUMO

投資用不動産専門サイト（健美家・HOME'S）と一般不動産サイト（SUUMO）から、一棟アパート・マンション・区分マンション・一戸建て等の物件情報を横断的に収集します。

主な機能:

物件のフィルタリング・ソート（利回り・価格・築年数など）
投資スコアによるランキング（5指標の加重平均）
NOI・DSCR・CCR等の投資指標の自動計算
融資シミュレーション（金利・返済期間・LTV調整）
出口戦略・IRR計算（保有期間別トータルリターン）
築年数リスクの定量化（減価償却・修繕予測）
エリア別の統計分析・地図表示
お気に入り登録・物件比較（最大5件）
CSVエクスポート（Excel対応）

2 画面の使い方

ヘッダー

データ更新	3つのサイトから最新の物件情報を取得します。進捗がリアルタイムで表示されます。
比較	お気に入りに追加した物件を横並びで比較します。赤いバッジの数字はお気に入り件数です。
新着 N件	前回データ更新以降に新しく掲載された物件の数です。
価格変動 N件	前回から価格が変わった物件の数です。値下げ物件は狙い目かもしれません。

統計カード

ページ上部に表示される4枚のカードは、現在のフィルタ条件に合致する物件全体の統計情報です。

最高表面利回り — 対象物件の中で最も高い表面利回り
平均表面利回り — 利回りデータがある物件の平均値
中央値利回り — 利回りを並べたときの真ん中の値（外れ値の影響を受けにくい）
平均価格 — 対象物件の平均価格

エリア別分析

「エリア別分析」をクリックすると、市区町村ごとの物件件数・平均利回り・平均価格・平均築年数・人口動態を一覧で確認できます。投資対象エリアの選定に役立ちます。

地図表示

「マップ表示」ボタンで地図が表示されます。物件の所在地がピンで表示され、クリックすると物件名・価格・利回りを確認できます。「詳細を表示」リンクで物件詳細パネルに移動します。

フィルタ・ソート

並べ替え	投資スコア・利回り・価格・築年数・建物面積で並び順を変更できます。ボタンをもう一度押すと昇順/降順が切り替わります。
投資対象のみ	チェックを入れると、利回り・賃料・投資キーワードのある物件に絞り込みます。外すと全物件が表示されます。
地域	大分県・福岡県で絞り込めます。クリックで選択/解除を切り替え。
データソース	健美家・HOME'S・SUUMOの中から表示するソースを選択できます。
物件タイプ	一棟アパート・区分マンション・一戸建て等のタイプで絞り込みます。
利回り・価格	最低/最高の利回り（%）と価格（万円）の範囲を指定できます。
築年数	「○年以内」で築年数の上限を設定できます。
キーワード	物件名・住所・構造・間取りなどの自由検索です。

フィルタを変更したら「適用」ボタンを押してください。「リセット」で全条件をクリアします。

表示切替・CSV出力

テーブル	一覧を表形式で表示します。PCでの閲覧に最適です。横スクロールで全列を確認できます。
カード	カード形式で表示します。スマートフォンでは自動的にこの表示になります。
CSV出力	現在のフィルタ条件に合致する物件データをCSVファイルでダウンロードします。Excelで開けるBOM付きUTF-8形式です。

3 物件詳細パネルの見方

一覧の物件行（またはカード）をクリックすると、詳細パネルが全画面で表示されます。

KPIカード（上部）

物件の主要指標を一目で確認できます。

投資スコア

5指標の総合評価

表面利回り

年間賃料 / 物件価格

NOI

営業純利益

DSCR

返済安全度

返済後CF

手取りキャッシュフロー

CCR

自己資金利回り

損益分岐入居率

赤字にならない最低入居率

価格

物件の販売価格

各セクション

基本情報	価格・利回り・構造・築年数・面積・アクセスなどの物件基本データです。
収入・支出	推定年間賃料・EGI・入居率・管理費・修繕費・運営費など。推定マークがついたデータは実データではなく推定値です。
投資指標	NOI・Cap Rate・損益分岐入居率です。
築年数リスク	法定耐用年数に基づく残存年数、減価償却費、大規模修繕の予測時期と概算費用です。リスクレベル（低/中/高/極高）が表示されます。
リスク評価	再建築可否・接道状況・用途地域・ハザードマップへのリンクです。
流動性・市場	人口動態指数（1.0以上で増加）と周辺の類似賃料相場です。
融資シミュレーション	金利・返済期間・LTV（借入比率）を変更して、借入額・返済額・DSCR・CCRをシミュレーションできます。
シナリオ比較	入居率データがない物件で表示。保守(75%)/標準(85%)/楽観(95%)の3シナリオで収支を比較します。
出口戦略	保有期間（1〜30年）を指定して、想定売却価格・IRR・トータルリターンを確認できます。年次推移テーブルで各年の物件価値と累積CFを確認できます。
データ品質	データの充足率を実値/推定/欠損で分類。欠損が多い物件のスコアは「参考値」または「判定不可」となります。

推定値について

実際のデータがない場合、以下の順でデータを補完しています:

年間賃料: 実値 → 月額賃料×12 → 表面利回りから逆算 → 周辺賃料相場から推定

入居率: 実値 → シナリオ仮定（保守75%/標準85%/楽観95%）

運営費: 管理費+修繕費 → 管理委託率 → 賃料の20%推定

4 お気に入り・比較機能

お気に入りの追加

テーブルまたはカードの左端にあるハートアイコンをクリックすると、お気に入りに追加されます（赤く塗りつぶされます）。最大5件まで登録可能です。

物件比較

ヘッダーの「比較」ボタンをクリックすると、お気に入りに追加した物件が横並びの比較テーブルで表示されます。価格・利回り・NOI・DSCR・CCR・築年数・面積等を一画面で比較できます。

保存について: お気に入りデータはブラウザの localStorage に保存されます。同じブラウザであれば、ページを閉じても保持されます。ブラウザのキャッシュを消去するとリセットされます。

5 投資スコアと信頼度

投資スコアは、物件の投資魅力度を0〜100で評価した参考指標です。以下の5つの要素を加重平均して算出します。

要素	重み	評価基準
実質利回り	35%	15%で満点に正規化
表面利回り	20%	20%で満点に正規化
築年数	15%	新しいほど高得点（50年で0点）
価格	15%	安いほど高得点（5億で0点）
入居率	15%	100%で満点

信頼度ラベル

データの充足率に応じて、スコアの信頼性を3段階で表示します。

高信頼データ充足率60%以上 — スコアは信頼できます

参考値データ充足率30〜60% — 投資判断には追加調査を推奨

判定不可データ充足率30%未満 — データ不足のためスコアは表示されません

投資適格判定

適格	賃料データ + 入居率/空室率 + 運営費データが揃っている物件
要確認	一部データはあるが不完全 — 追加調査を推奨
不足	投資関連データがほとんどなく、判定できない物件

重要な注意事項

投資スコアはあくまで参考指標です。実際の投資判断には、現地調査・金融機関への融資相談・専門家への相談が不可欠です。スコアが高い = 良い物件とは限りません。

6 不動産投資用語集

用語	意味
表面利回りグロス利回り	年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100。管理費や修繕費を差し引く前の利回りで、物件の収益性を大まかに比較する際に使います。
実質利回りネット利回り	（年間賃料 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100。管理費・修繕積立金・固定資産税等を差し引いた、より実態に近い利回りです。
NOI Net Operating Income	営業純利益。EGI（実効総収入）から運営費を引いたもの。借入返済前の純粋な不動産収益力を示します。NOIが高いほど、物件の収益力が高いといえます。
Cap Rate 還元利回り	NOI ÷ 物件価格 × 100。融資条件に左右されない純粋な投資効率を示します。異なる物件を同条件で比較する際に便利です。
EGI 実効総収入	年間賃料 × 入居率。空室を考慮した実際に手元に入る見込み収入です。
DSCR 元利金返済カバー率	NOI ÷ 年間返済額。1.0以上なら返済可能、1.3以上が安全圏とされます。1.0を下回ると赤字で、持ち出しが発生します。
CCR Cash on Cash Return	年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100。自己資金に対する手取り利回りです。レバレッジ効果を測る指標として重要です。
LTV Loan to Value	借入額 ÷ 物件価格 × 100。借入比率のこと。80%なら物件価格の80%を借入、20%が自己資金です。LTVが高いほどレバレッジが効きますが、リスクも上がります。
損益分岐入居率	運営費 ÷ 年間賃料 × 100。この入居率を下回ると赤字になります。数値が低いほど安全です。
IRR 内部収益率	投資期間全体を通じた年率リターン。毎年のキャッシュフローと売却時の収入を考慮した、時間価値を加味した収益率です。
減価償却	建物の経年劣化による価値の減少。税務上、毎年の経費として計上でき節税効果があります。構造により法定耐用年数が異なります（木造22年/RC47年等）。
大規模修繕	建物の定期的な大がかりな修繕工事。RC造は約15年周期、木造は約12年周期が一般的です。外壁塗装・防水工事・設備更新などが含まれます。

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